Sprzedaż mieszkania - umowa przedwstępna

Liczba wypowiedzi w tym wątku: 56

1. Data: 2010-08-22 10:30:34

Temat: Sprzedaż mieszkania - umowa przedwstępna
Od: "/// Kaszpir ///" <b...@a...pl> szukaj wiadomości tego autora

Witam !

Niedługo planuję sprzedaż swojego mieszkania , kupionego jeszcze jak byłem
kawalerem :)

Mieszkanie jest własnościowe spółdzielcze. Kupione w 2003r (nowe).

Do stworzenia umowy wykorzystałem "gotowca" zciągniętego z internetu i lekko
go przerobiłem.

Powodem sprzedaży mieszkania jest budujący się dla mnie domek :)

Na dom wpłaciłem zaliczkę i resztę muszę zapłacić do dnia 01.06.2011r.
Dnia 01.06.2011r ma nastapić odbiór domu i jego notarialne przekazanie.

A to są "warunki" na jakich chce sprzedać mieszkanie:

1. Zadatek na mieszkanie ustalony indywidualnie (sądzę że będzie to kwota
20tys zł , czyli mniej niż 10% ceny mieszkania) płatny w dniu zawarcia umowy
przedwstepnej lub przelewem (kupujący ma 7dni na wpłatę , jeśli tego nie
uczyni umowa staje się nie ważna)

2. Wpłata reszty pieniędzy do dnia 02.05.2011 na konto bankowe. (Sądzę że
najbezpieczniej dla kupującego było by aby miał konto w tym samym banku co
ja , wtedy przed podpisaniem umowy notarialnej mógłby przelać pieniądze na
moje konto a po potwierdzeniu przelewu na moje konto moglibyśmy udać się do
wyznaczonego przez niego notariusza).
Może to zrobić u mnie w domu i po potwierdzeniu przelewu udalibyśmy się do
notariusza.

3. Tego samego dnia po umowie notarialnej , udalibyśmy się do spółdzielni i
energetyki w celu poinformowania o zmianie właściciela oraz do urzedu w celu
wymeldowania mojej rodziny :)
Tak aby od 02.05.2011r formalnie kupujący był właścicielem.

4. Opuszczenie lokalu nastąpiło by 01.06.2011. Chce mieć czas aby
poprzenosić meble i itd ...
Mam nadzieję że przekazanie domu nastapiło by kilkanascie dni szybciej i
miałby szanse na przeprowadzkę i itd ...

A oto umowa:

http://img828.imageshack.us/img828/1318/97172349.gif
http://img163.imageshack.us/img163/7493/63156114.gif
http://img832.imageshack.us/img832/719/14237871.gif

Czy coś trzeba by w niej zmienić ?

Dzięki !

› Pokaż wiadomość z nagłówkami

Do góry

Zobacz także

2. Data: 2010-08-22 10:43:02

Temat: Re: Sprzedaż mieszkania - umowa przedwstępna
Od: "malgosia" <m...@o...pl> szukaj wiadomości tego autora

> 3. Tego samego dnia po umowie notarialnej , udalibyśmy się do spółdzielni
> i
> energetyki w celu poinformowania o zmianie właściciela oraz do urzedu w
> celu
> wymeldowania mojej rodziny :)
> Tak aby od 02.05.2011r formalnie kupujący był właścicielem.

poco ?

jk

› Pokaż wiadomość z nagłówkami

Do góry

3. Data: 2010-08-22 10:54:53

Temat: Re: Sprzedaż mieszkania - umowa przedwstępna
Od: spp <s...@o...pl> szukaj wiadomości tego autora

W dniu 2010-08-22 12:30, /// Kaszpir /// pisze:

> A to są "warunki" na jakich chce sprzedać mieszkanie:

Ale wiesz że umowa kupna-sprzedaży jest bezwarunkowa?

> 1. Zadatek na mieszkanie ustalony indywidualnie (sądzę że będzie to kwota
> 20tys zł , czyli mniej niż 10% ceny mieszkania) płatny w dniu zawarcia
> umowy
> przedwstepnej lub przelewem (kupujący ma 7dni na wpłatę , jeśli tego nie
> uczyni umowa staje się nie ważna)

To się nie uda. :(

> 2. Wpłata reszty pieniędzy do dnia 02.05.2011 na konto bankowe. (Sądzę że
> najbezpieczniej dla kupującego było by aby miał konto w tym samym banku co
> ja , wtedy przed podpisaniem umowy notarialnej mógłby przelać pieniądze na
> moje konto a po potwierdzeniu przelewu na moje konto moglibyśmy udać się do
> wyznaczonego przez niego notariusza).
> Może to zrobić u mnie w domu i po potwierdzeniu przelewu udalibyśmy się do
> notariusza.

Ale zdajesz sobie sprawę że kupujący będzie miał dokładnie odwrotne
żądania - najpierw umowa potem wpłata pieniędzy?

> 3. Tego samego dnia po umowie notarialnej , udalibyśmy się do spółdzielni i
> energetyki w celu poinformowania o zmianie właściciela oraz do urzedu w
> celu
> wymeldowania mojej rodziny :)
> Tak aby od 02.05.2011r formalnie kupujący był właścicielem.

Formalnie to on będzie od momentu podpisania umowy więc te czynności
zupełnie zbędne (tzn. spacery w duecie po urzędzie i dostawcach mediów)

> 4. Opuszczenie lokalu nastąpiło by 01.06.2011. Chce mieć czas aby
> poprzenosić meble i itd ...

No to rzeczywiście musisz zawrzeć w umowie.

--
spp

› Pokaż wiadomość z nagłówkami

Do góry

4. Data: 2010-08-22 11:02:37

Temat: Re: Sprzedaż mieszkania - umowa przedwstępna
Od: MZ <"mcold0[wyt]"@poczta.onet.pl> szukaj wiadomości tego autora

W dniu 2010-08-22 12:30, /// Kaszpir /// pisze:
> Witam !
>
> Niedługo planuję sprzedaż swojego mieszkania , kupionego jeszcze jak byłem
> kawalerem :)
>

Jeśli teraz masz wspólnotę majątkową małżeńską, to zadbaj o to, żeby w
akcie notarialnym domu było wyraźnie zaznaczone, że kwota x została
uzyskanego ze sprzedaży mieszkania będącego Twoim majątkiem trwałym a
reszta kwoty pochodzi z Waszego majątku wspólnego. Inaczej US z
przyjemnością skasuje podatek z połowy kwoty uzyskanej ze sprzedaży
mieszkania.

> Do stworzenia umowy wykorzystałem "gotowca" zciągniętego z internetu i
> lekko
> go przerobiłem.

Ryzykowne, i jak widać wyszedł Ci bubel (o tym niżej). Lepiej dogadać
notariusza który zrobi Ci dwie umowy (przedwstępną i przyrzeczoną) w
jednej cenie. Da się.

> Powodem sprzedaży mieszkania jest budujący się dla mnie domek :)
Więc patrz wyżej odnośnie zapisów w akcie domu.
> A to są "warunki" na jakich chce sprzedać mieszkanie:
>
> 1. Zadatek na mieszkanie ustalony indywidualnie (sądzę że będzie to kwota
> 20tys zł , czyli mniej niż 10% ceny mieszkania) płatny w dniu zawarcia
> umowy
> przedwstepnej lub przelewem (kupujący ma 7dni na wpłatę , jeśli tego nie
> uczyni umowa staje się nie ważna)
Początek OK, z tym "nie ważna jeśli nie zapłaci w 7 dniach" do bani, bo
zadatek zwyczajowo jest płatny gotówką (oczywiście obecnie w praktyce to
często jest przelew). Natomiast zapis o warunkowym zawarciu umowy w tym
momencie wg mnie jest do bani i czyni ją nieważną. Zadatek powinieneś
dostać w momencie podpisywania umowy. 20k to nie jest kwota która się
nie mieści kieszeni.

>
> 2. Wpłata reszty pieniędzy do dnia 02.05.2011 na konto bankowe. (Sądzę że
> najbezpieczniej dla kupującego było by aby miał konto w tym samym banku co
> ja , wtedy przed podpisaniem umowy notarialnej mógłby przelać pieniądze na
> moje konto a po potwierdzeniu przelewu na moje konto moglibyśmy udać się do
> wyznaczonego przez niego notariusza).
> Może to zrobić u mnie w domu i po potwierdzeniu przelewu udalibyśmy się do
> notariusza.
Tylko wariat na to pójdzie. Wyobraź sobie, że ktoś mówi Ci: zapłać mi
300k i jak potwierdzę że doszły, to pójdziemy do notariusza. Na jakiej
podstawie? A jeśli ten ktoś będzie chciał wziąć na to kredyt? Bank nie
uruchomi środków przed zobaczeniem aktu notarialnego.

Zorganizowanie tego jest trudne i wielokrotnie było tu wałkowane. Dużo
zależy od stopnia zaufania między stronami. Dobrym rozwiązaniem jest
depozyt kwoty przez sprzedającegou notariusza, ale nie wszyscy takie
usługi świadczą. Poza tym patrz kwestia kredytu.

> 3. Tego samego dnia po umowie notarialnej , udalibyśmy się do
> spółdzielni i
> energetyki w celu poinformowania o zmianie właściciela oraz do urzedu w
> celu
> wymeldowania mojej rodziny :)

No i to jest największy babol Twojego myślenia. Żaden szanujący się
notariusz nie podpisze aktu notarialnego, jeśli nie przyniesiesz
aktualnego (najchętniej z tego samego dnia co podpisanie aktu)
zaświadczenia z Wydziału Meldunkowego o "braku osób zameldowanych w
lokalu". Nie mylić z kwitkiem "dziś wymeldowano Xksińskiego". Pomijam że
tylko wariat kupi mieszkanie z zameldowanymi osobami. I nie zaczynajmy
proszę flejma co znaczy a co nie znaczy meldunek, bo prawo prawem a
praktyka w sądach praktyką.

> Tak aby od 02.05.2011r formalnie kupujący był właścicielem.
> 4. Opuszczenie lokalu nastąpiło by 01.06.2011. Chce mieć czas aby
> poprzenosić meble i itd ...
> Mam nadzieję że przekazanie domu nastapiło by kilkanascie dni szybciej i
> miałby szanse na przeprowadzkę i itd ...

Kolejny babol. Takich rzeczy nie zapisuje się w umowie przedwstępnej.
Naprawdę sądzisz, że ktokolwiek przyjmie mieszkanie (przepisze liczniki
i podpisze protokół zdawczo odbiorczy) z rzeczami zbywcy i jednocześnie
nie będzie chciał się wprowadzić? W akcie notarialnym (i to tym
ostatecznym, przyrzeczonym) notariusz zapisuje formułkę, że lokal
zostanie wydany kupującemu do dnia x, wolny od prawi i rzeczy osób
trzecich. Jeśli przekażesz lokal wcześniej zostawiając swoje graty, to
kupujący może Ci (skrajny przypadek ale całkowicie legalny) zatrzasnąć
drzwi przed nosem i wezwać policję, że mu mir domowy zakłócasz.

Tak więc naprawdę najlepiej zrobisz znajdując notariusza, wykładając mu
problem i on napisze Ci poprawną prawnie umowę.

--
MZ

› Pokaż wiadomość z nagłówkami

Do góry

5. Data: 2010-08-22 11:10:15

Temat: Re: Sprzedaż mieszkania - umowa przedwstępna
Od: MZ <"mcold0[wyt]"@poczta.onet.pl> szukaj wiadomości tego autora

W dniu 2010-08-22 13:02, MZ pisze:
że kwota x została
> uzyskanego ze sprzedaży mieszkania będącego Twoim majątkiem trwałym a
Tfu, wróć:) nie majątkiem trwałym, tylko oczywiście majątkiem odrębnym.
> reszta kwoty pochodzi z Waszego majątku wspólnego. Inaczej US z
> przyjemnością skasuje podatek z połowy kwoty uzyskanej ze sprzedaży
> mieszkania.
--
MZ

› Pokaż wiadomość z nagłówkami

Do góry

6. Data: 2010-08-22 11:37:23

Temat: Re: Sprzedaż mieszkania - umowa przedwstępna
Od: MZ <"mcold0[wyt]"@poczta.onet.pl> szukaj wiadomości tego autora

W dniu 2010-08-22 12:30, /// Kaszpir /// pisze:
> Witam !

>
> A oto umowa:
>
> http://img828.imageshack.us/img828/1318/97172349.gif
> http://img163.imageshack.us/img163/7493/63156114.gif
> http://img832.imageshack.us/img832/719/14237871.gif
>
>
> Czy coś trzeba by w niej zmienić ?

Przeczytałem jeszcze Twoją umowę, i dodatkowo brakuje w niej kilku
innych rzeczy, a część jest nieważna:

1. przede wszystkim, jeśli brak jest KW (a nie piszesz o niej) to
zaświadczenie ze spółdzielni z 2003 roku możesz sobie oprawić w ramki,
ale nie na jego podstawie zawierać umowę. Odpis z KW jest ważny 3
miesiące, więc zaświadczenie ze spółdzielni o posiadaniu prawa
spółdzielczego do lokalu nie powinno być starsze. Kogo obchodzi czego
właścicielem byłeś w 2003 roku? Mogłeś to 1001x sprzedać (sam mam kilka
takich zaświadczeń na mieszkania które po drodze sprzedawałem).

2. Świadomy kupujący poprosi o zaświadczenie ze spółdzielni o
niezaleganiu z opłatami. Zapis "sprzedający zapewnia" jest dla
postronnej osoby wart tyle co nic, liczą się kwity. Zaopatrz się w nie.
Tak samo w przypadku braku KW spółdzielnia wystawia zaświadczenie, że
lokal spółdzielczy nie jest obciążony żadnymi roszczeniami i że wkład
budowlany został wpłacony w całości.

3. dodatkowo jeśli nie została założona KW to w umowach ten fakt
jednoznacznie się zaznacza, żeby uniknąć badania hipoteki. Informację
poświadczającą brak KW będziesz miał na zaświadczeniu od spółdzielni.

4. żeby uniknąć nieporozumień w momencie sprzedaży najlepiej mieć
wymówione wszystkie dodatkowe umowy (telefon, kablówka, internet itp) za
wyjątkiem energii elektrycznej i umowy na gaz (jeśli jest) bo te się
przepisuje i robi to już sam Kupujący (więc Twoja obecność nie jest
potrzebna). Z drugiej strony jeśli w mieszkaniu np. jest ogrzewanie
gazowe to rozsądny kupujący jednak prosi o wspólną wizytę w ZG, bo
często takie ogrzewanie może nie być poprawnie zapisane w umowie z ZG co
generuje dodatkowy koszt legalizacji instalacji albo inne gorsze
problemy (jeśli np. była zrobiona całkiem na dziko i brak projektu).

5. Kwestię co zostaje a co nie w mieszkaniu najlepiej zapisać w osobnej
umowie, lecąc po kolei po pomieszczeniach i wymieniając sprzęt który
zostaje. Bez ogólników, szczegółowo, klarownie. Ze względu na koszty nie
warto tego ujmować w aktach notarialnych bo jest to bardzo drogie.

6. Unikaj zapisów "ewentualne inne rzeczy/klucze itp" bo to może się
zemścić (chociaż głównie na kupującym).

7. Jeśli nie masz KW i masz "tylko" spółdzielcze lokatorskie prawo do
lokalu to szczerze mówiąc rozsądny kupujący będzie wnikał dlaczego.
Sprawdź (jeśli już nie sprawdziłeś) czy lokal można przekształcić w
odrębną własność (uregulowana kwestia gruntu). Jeśli się okaże, że nie,
a Ty to zataisz to ... będzie nieprzyjemnie.

--
MZ

› Pokaż wiadomość z nagłówkami

Do góry

7. Data: 2010-08-22 11:40:24

Temat: Re: Sprzedaż mieszkania - umowa przedwstępna
Od: MZ <"mcold0[wyt]"@poczta.onet.pl> szukaj wiadomości tego autora

W dniu 2010-08-22 13:37, MZ pisze:

> 7. Jeśli nie masz KW i masz "tylko" spółdzielcze lokatorskie prawo do
Spółdzielcze *własnościowe*... pora na drugą kawę.
> lokalu to szczerze mówiąc rozsądny kupujący będzie wnikał dlaczego.
--
MZ

› Pokaż wiadomość z nagłówkami

Do góry

8. Data: 2010-08-22 11:55:06

Temat: Re: Sprzedaż mieszkania - umowa przedwstępna
Od: spp <s...@o...pl> szukaj wiadomości tego autora

W dniu 2010-08-22 13:37, MZ pisze:

> 7. Jeśli nie masz KW i masz "tylko" spółdzielcze lokatorskie prawo do
> lokalu to szczerze mówiąc rozsądny kupujący będzie wnikał dlaczego.
> Sprawdź (jeśli już nie sprawdziłeś) czy lokal można przekształcić w
> odrębną własność (uregulowana kwestia gruntu). Jeśli się okaże, że nie,
> a Ty to zataisz to ... będzie nieprzyjemnie.

A cóż takiego złego jest we własnościowym prawie do lokalu że kupujący
miałby wnikać?

--
spp

› Pokaż wiadomość z nagłówkami

Do góry

9. Data: 2010-08-22 12:05:48

Temat: Re: Sprzedaż mieszkania - umowa przedwstępna
Od: MZ <"mcold0[wyt]"@poczta.onet.pl> szukaj wiadomości tego autora

W dniu 2010-08-22 13:55, spp pisze:
> W dniu 2010-08-22 13:37, MZ pisze:
>
> A cóż takiego złego jest we własnościowym prawie do lokalu że kupujący
> miałby wnikać?
>
Złego zasadniczo nic, ale zauważ że od ponad 2 lat w momencie
przekształcania mieszkania lokatorskiego we własnościowe główną formą
jest własność odrębna. W szczególnych przypadkach, właśnie gdy nie ma
uregulowanego prawa własności gruntu, czasami jeszcze niektóre
spółdzielnie stosują własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu.

W dobie powszechnie "cudownie odnajdywanych" przedwojennych właścicieli
niektórych gruntów może się okazać, że blok stoi na zwróconym
właścicielom gruncie i co wtedy? Ciągle istnieje zapis "czyja ziemia
tego budynki".

--
MZ

› Pokaż wiadomość z nagłówkami

Do góry

10. Data: 2010-08-22 14:07:00

Temat: Re: Sprzedaż mieszkania - umowa przedwstępna
Od: witek <w...@g...pl.invalid> szukaj wiadomości tego autora

/// Kaszpir /// wrote:
>
> Do stworzenia umowy wykorzystałem "gotowca" zciągniętego z internetu i
> lekko
> go przerobiłem.
>

Tylko po jakiego grzyba jak i tak notariusz napisze to wg swojego wzorca.

› Pokaż wiadomość z nagłówkami

Do góry