Arbiter (2005-02-17 11:26):

> Witam. Chciałbym spytać mieszkańców wspólnot, w jaki sposób na ich osiedlach
> są rozliczane opłaty zwiazane z tzw czesciami wspólnymi.

Art. 12 ust. 2 Ustawy o własności lokali stanowi m.in.:

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu
wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te
potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim
samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z
utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w
pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu
właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z
tych lokali.

W wielu wspólnotach część kosztów rozlicza się według innych kryteriów, np.
po równo na każdy lokal (a co, jeśli ktoś ma w budynku tylko garaż?), od
powierzchni lokalu (nie jest to tożsame z udziałem, bowiem do udziału w
nieruchomości wspólnej wlicza się również powierzchnię pomieszczeń
przynależnych, np. komórek czy garaży), od liczby mieszkańców (tu możliwość
nadużyć, bo niektórzy właściciele zaniżają dane) albo proporcjonalnie do
zużycia niektórych mediów (np. dzieląc opłatę stałą za ciepło
proporcjonalnie do jego zużycia wg liczników).

Moim zdaniem kryterium ustawowe (według udziałów) jest najlepsze, bo
jednoznaczne i zazwyczaj łatwe do stosowania (chociaż czasami udziały z
powodu zaszłości nie sumują się do 100% i trzeba to proporcjonalnie
korygować). Na pewno nie jest ono "sprawiedliwe" we wszystkich sytuacjach,
bo rzeczywiście 5-osobowa rodzina w małym lokalu w pewnym sensie bardziej
"zużywa" nieruchomość, niż samotna osoba w dużym, ale za to oddaje
"potencjalne" możliwości lokalu. Wg mnie uczciwe jest to, że większy
udziałowiec, a więc dysponent większej ilości głosów we wspólnocie, płaci
więcej. A całkiem sprawiedliwie podzielić to się po prostu nie da.
Szczególnie bezsensowne są spory o klucz podziału, które w efekcie dają
symboliczne zmiany naliczanych kwot.

W zasadzie każda wspólnota może zmienić sobie ustawowe zasady zarządu na
inne, ale to wymaga formy aktu notarialnego (por. art. 18 UWL) a poza tym
tu też trzeba uważać z dowolnością, bo taką uchwałę każdy ze właścicieli
może zaskarżyć do sądu.

> Jestem członkiem nowo powstałej wspólnoty i oczywiscie na pierwszym zebaniu
> pojawiły sie zazarte dyskusje - w jaki sposób maja byc pobierane opłaty.
> Oczywiscie własciciele dużych mieszkań chcą, aby opłaty były dzielone
> solidarnie - tzn "od komina". Własciciele mieszkań małych wolą rozliczać się
> proporcjonalnie do wielkości mieszkania - czyli z m2.

To jest jeden z typowych problemów, często wracający w zażartych dyskusjach
na forum "Wspólnoty mieszkaniowe".
http://forum.gazeta.pl/forum/71,1.html?f=523

> Pomijając argumentacje - co i jak dlaczego jest uczciwe ,a co nie jest (bo
> takie dyskusje mamy juz na osiedlowym forum i do niczego one nie prowadzą)
> poprosiłbym o konkretne sytuacje z zycia, gdzie zawarto już jakies
> kompromisy. Na pewno problem jest znany i takie rozwiązania istnieją
>
> mam na mysli koszty
> Koszty ochrony osiedla
> Koszty wywozu nieczystości (śmieci)
> Koszty konserwacji dźwigu
> Koszty oświetlenia i ogrzewania cz. wspólnej
> Koszty sprzątania
> Koszty administracji, księgowości oraz opłat cp

W mojej wspólnocie wszystkie ww. koszty dzielimy wg udziałów i do takiego
rozwiązania gorąco zachęcam. Wiem, że niektórzy oburzą się na takie
potraktowanie np. kosztów wywozu śmieci (które często traktowane są tak,
jak media, a nie jako koszty utrzymania części wspólnej), ale proszę
zwrócić uwagę, że firmie to wykonującej (przynajmniej u nas we Wrocławiu)
płaci się od ilości kontenerów (czyli niejako za gotowość do usuwania
nieczystości), a nie od rzeczywistej ilości zgromadzonych w nich śmieci.
Jak ktoś chce być tak drobiazgowo sprawiedliwy, to niech się ustawi przy
śmietniku i mierzy wagę lub objętość śmieci ;-). I jeszcze jeden przykład:
mamy w budynku lokal usługowy (bar), w którym nikt nie jest zameldowany, a
który produkuje najwięcej śmieci, za to jako mający dostęp tylko od
zewnątrz, nie "korzysta" w ogóle z windy. Takich sytuacji jest mnóstwo i
moim zdaniem najlepszym ucięciem jałowych dyskusji jest właśnie
zastosowanie ustawowego kryterium podziału kosztów.

MWK